Splitsen en optoppen

U heeft een pand dat groter is dan nodig, een lege verdieping boven een winkel of een plat dak met ruimte erboven. U wilt weten of er meer woningen in passen, en of dat mag. Het antwoord hangt af van het omgevingsplan, van de gemeentelijke regels voor splitsen en van wat het gebouw technisch aankan.

Die vragen zetten wij op een rij voordat er een ontwerp wordt gemaakt. Zo weet u vroeg of het plan kansrijk is en waar de kosten zitten.

We beginnen met het bestaande gebouw: de draagstructuur en de fundering, de trappen en de ontsluiting, het daglicht en de verdiepingshoogtes. Daaruit volgt hoeveel woningen er logisch in passen en welke ingrepen nodig zijn. Bij optoppen kijken we ook naar de straat: hoe een extra laag zich verhoudt tot de buren en het straatbeeld.

Daarna ontwerpen we woningen die op zichzelf goed werken, met een eigen voordeur, een logische plattegrond en voldoende licht. Ontwerp, technische uitwerking, vergunningsaanvraag en esthetische directie houden we in eigen hand.

Splitsen en optoppen lijken eenvoudig, maar de regels zijn streng. Wij brengen ze vroeg in beeld:

• Omgevingsplan. Het omgevingsplan bepaalt of er meer woningen op het perceel mogen, en hoe hoog en hoe groot u mag bouwen. Past het plan niet, dan is een vergunning voor een omgevingsplanactiviteit nodig.
• Splitsingsregels van de gemeente. Veel gemeenten hebben eigen regels voor woningsplitsing en omzetting, bijvoorbeeld over de minimale woninggrootte en het aantal woningen in een straat. Daarvoor is soms een aparte vergunning nodig.
• Bouwregels per woning. Elke nieuwe woning moet voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving: voldoende verblijfsruimte, daglicht, eigen voorzieningen en brand- en geluidsscheiding tussen de woningen.
• Constructie en fundering. Een extra laag of een zwaardere vloer vraagt om een toets van de bestaande draagstructuur en de fundering. Dat bepaalt vaak of optoppen haalbaar is.
• Brandveiligheid en vluchtroutes. Met meer woningen en meer hoogte veranderen de eisen aan vluchtwegen en trappenhuizen.
• Parkeren en buren. Extra woningen betekenen vaak een parkeereis, en een extra laag raakt het uitzicht en de bezonning van de buren. Dat weegt mee in de beoordeling door de gemeente. Wij brengen die gevolgen vroeg in beeld en zoeken er in het ontwerp een antwoord op.

• Hoeve Passart Hoensbroek: een monumentale carréboerderij ingedeeld in woonruimtes voor alleenstaanden, met behoud van het besloten karakter van de hoeve.
• Zorgwoningen Villa Dolfijn: een kleinschalige woonvoorziening in Hoensbroek, een paar jaar na de nieuwbouw opgetopt in een lichte draagconstructie, met twee extra wooneenheden aan de achterzijde: van negen naar elf appartementen.

Mag ik mijn woning splitsen in appartementen?

Dat hangt af van het omgevingsplan en van de regels van uw gemeente. In veel gemeenten is voor splitsen een vergunning nodig, en elke nieuwe woning moet aan de bouwregels voldoen. Wij zoeken dat voor uw adres uit voordat u kosten maakt voor een ontwerp.

Kan er een verdieping op mijn gebouw?

Dat bepalen twee dingen: wat het omgevingsplan toestaat aan bouwhoogte en wat de bestaande constructie en fundering kunnen dragen. Het eerste kunnen wij snel toetsen, voor het tweede schakelen we zo nodig een constructeur in.

Kan ik eerst alleen laten onderzoeken of het kan?

Ja. Met de Bouwpotentiescan toetsen wij uw adres aan het omgevingsplan, bijvoorbeeld vóór de aankoop van een pand. U ontvangt het rapport binnen 2 werkdagen.

Wilt u meer woningen maken in een bestaand pand? Bel 046 451 05 05 of mail info@hklarchitecten.nl. Wij denken graag met u mee.