Transformatie en herbestemming

U heeft een gebouw dat niet meer past bij het gebruik, of u overweegt een pand te kopen voor een andere functie. Dan wilt u eerst weten of het kan: mag de nieuwe functie volgens het omgevingsplan, wat is er van het bestaande gebouw nog bruikbaar, en weegt het op tegen slopen en nieuw bouwen?

Die vragen beantwoorden wij voordat er een ontwerp ligt. Een transformatie wordt beslist in de eerste weken, niet aan de tekentafel.

Wij noemen het doorbouwen: het bestaande gebouw is geen obstakel maar grondstof. We beginnen met een opname van wat er staat: de draagstructuur, de maatvoering en verdiepingshoogtes, het daglicht, de ontsluiting en de staat van de gebouwschil. Daaruit blijkt welke functies het gebouw logisch kan dragen en waar de ingrepen zitten.

Daarna ontwerpen we de nieuwe indeling zo dat het karakter van het gebouw blijft en het nieuwe gebruik goed werkt. Ontwerp, technische uitwerking, vergunningsaanvraag en esthetische directie houden we in eigen hand. Zo staat het gebouw er straks zoals het bedacht is.

Wat er al staat, gebruiken we waar het kan. Een hoge ruimte zoals een oude gymzaal kan een praktijklokaal worden, een sportvloer kan terugkomen in het nieuwe interieur en oude ramen kunnen een tweede leven krijgen, bijvoorbeeld in een paviljoen. Zulke keuzes maken we samen met de mensen die het gebouw gaan gebruiken.

Ruim een kwart van ons gepubliceerde werk is transformatie of restauratie. Dat werk loopt van een monumentale carréboerderij tot een gemeentekantoor en van industrieel erfgoed tot een GGZ-kliniek.

Bij een transformatie spelen andere regels en risico’s dan bij nieuwbouw. Wij brengen ze vroeg in beeld:

• Omgevingsplan. Een andere functie is vaak een omgevingsplanactiviteit waarvoor u een vergunning nodig heeft. Of die haalbaar is, hangt af van de regels op uw locatie en van de gemeente.
• Bouwregels bij verbouw. Het Besluit bouwwerken leefomgeving stelt bij verbouw andere eisen dan bij nieuwbouw. Wat het bestaande gebouw al haalt, kan vaak blijven; wat nieuw wordt toegevoegd, moet aan de nieuwe eisen voldoen.
• Brandveiligheid en vluchtroutes. Een nieuwe functie betekent vaak andere eisen aan compartimentering en vluchtwegen, zeker bij wonen, zorg en publieke functies.
• Daglicht, geluid en privacy. Diepe kantoorvloeren of gesloten bedrijfsgebouwen zijn niet vanzelf geschikt om te wonen of te behandelen. De plattegrond en de gevel moeten dat oplossen.
• Constructie. Nieuwe vloerbelastingen, sparingen of een extra laag vragen om een toets van de bestaande draagstructuur.
• Monumentenstatus en welstand. Bij een rijks- of gemeentelijk monument is een aparte vergunning nodig en wordt elke ingreep getoetst aan de monumentale waarde.

• U-center Epen: een voormalig hotel getransformeerd tot GGZ-behandelcentrum, met de rust van het hotel behouden.
• Hoeve Passart Hoensbroek: een monumentale carréboerderij omgebouwd tot woonruimtes voor beschermd wonen, sinds 1995 in gebruik.
• Ontijzeringspompgebouwen Schutterspark: vier gesloten industriegebouwen uit de mijntijd gerestaureerd, met een nieuw element verbonden en opengemaakt naar het park.
• Gemeentekantoor Brunssum: hetzelfde gebouw, een open werkomgeving in plaats van gangen en kamers.
• Romboutscollege en Bibliotheek Brunssum: een schoolgebouw met een tweede leven en een bibliotheek die een eigen plek kreeg.

Is transformeren goedkoper dan slopen en nieuw bouwen?

Niet altijd. Het hangt af van de staat van het casco, van hoe goed de nieuwe functie in de bestaande structuur past en van de eisen die gaan gelden. Daarom zetten wij in de haalbaarheidsfase de opties naast elkaar, voordat u een keuze maakt.

Heb ik een vergunning nodig om de functie van een gebouw te wijzigen?

Meestal wel, als de nieuwe functie niet past in het omgevingsplan. Bij verbouwingen kan ook een vergunning voor de bouwactiviteit nodig zijn, en bij een monument een vergunning voor de monumentenactiviteit. Wij verzorgen de aanvraag en het overleg met de gemeente.

Kan ik eerst alleen laten onderzoeken of het kan?

Ja. Met de Bouwpotentiescan toetsen wij uw adres aan het omgevingsplan, bijvoorbeeld vóór de aankoop van een pand. U ontvangt het rapport binnen 2 werkdagen.

Heeft u een gebouw dat iets anders moet worden? Bel 046 451 05 05 of mail info@hklarchitecten.nl. Wij komen graag kijken.